前10年的时候，国有土地使用权的出让方式主要还是以国有土地划拨为主（就是你需要地块去找政府批，政府经过眼研究，最后同意直接把地块划拨给某些企业或者其他单位，这样一来土地成本很低，但是获取方式相对艰难，除非你是学校、医院、国有企业等等这种政府性质企事业单位），这个与市场经济相对滞后。

房地产交易市场已经彻底的进入市场经济，但是土地的出让方式仍然处于计划经济阶段的模式。这样以后就很大制约了房地产的发展，在2002年正式出台文件，发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，即11号令，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。之后一年，才明文规定不符合招标拍卖挂牌出让条件的国有土地，方可协议出让（这样土地成本会低很多）。

由于当下国有土地出让主要采取协议方式，而协议出让在很大程度上都由政府定价，土地使用权的价值并没有在市场上体现出来，因此，尽管协议出让制度从根本上有别于行政划拨制度，但并还不是充分体现公开、公平、公正法则的市场配置制度，而应界定为一种准市场配置。这种准市场配置制度与计划配置制度并存的格局一直持续到2001年******15号文件的下发。之后国家下发了一系列与土地资源市场配置密切相关的法律和政策，土地市场建设的步伐才开始迅速加快。

张总这个层次的开发商肯定不会察觉到之后的国家政策变化，自己可以先跟他聊一聊，好有利于这几年的开发进度。土地虽然只是房地产开发前期的一小块，但是总归是最关键的一个环节，直接影响到之后的开发进程、开发成本。所以必须要重视。

终于到了正式参加出让的日子，张董事长跟几家企业一直在竞争，而另外几家很明显都是财大气粗，而且政府资源很雄厚。李忠从一开始就猜到结局了，最终张董事长碰了一鼻子灰，但是现在他也有了相当一笔资金。大的项目开发不起来，但是其他的一些项目可以想办法来搞定。

李忠等张总回来稍微缓过劲后，便主动去找他谈一谈怎么以最小的代价来跟别人合作来做房地产开发。这个别人便是那些在GQ改革执行下的那些濒临破产的GQ还有那些即将下岗的工人。那些效益不好的GQ很多都快破产了，李忠建议张总以救世主的身份来帮助他们，其实也不是单纯的帮助他们，是一种双赢的模式。

这些GQ从上到下都挺不容易，上上下下近百号员工辛辛苦苦为企业工作半辈子，收入相对确实很稳定，但是也不能算是高薪，在市场经济的冲击下，那些收入，勉强可以养家户口，供孩子上学读书。

李忠的建议就是GQ用他们的土地以入股的方式，张总这边出钱来搞开发，一起开发房地产项目，然后以一部分房源作为在职员工的福利房源，以很低的价格卖给他们，算是给他们的福利房吧，但是名额只有项目的十分之一。并给他们盖一些公益基金性的商业地产，这些商铺每年产生的效益给员工发些福利，帮助他们交一些养老保险什么的，直到他们正式退休。再给个别人员安排几个稍大一些的房子，多给几个低价名额，GQ这边应该愿意干，具体怎么分房子让国有企业自己来做，分给他们的商铺他们自己来安排。

李忠给张总的建议是，先谈好地块，让他们的员工自己掏一部分钱，这样我们这边的启动资金就很充裕，而且现在这样是合法合规的，尽快找好施工单位，前期土地手续需要在相关部门备案登记，后续加紧办理各个方面的手续，明年就可以动工。动工就可以大范围的向社会上预售，而且现在的房地产市场监管还不是那么严格，这样没有什么大问题，这样以最快的速度建设，以最高效的方式销售，资金很快就可以回笼，稳赚不赔。

最终跟一家中型GY企业合作，因为这家企业的地理位置挺不错，虽不敢说优越吧，但是作为住宅项目，绰绰有余，这家企业自己有近200亩的政府多年前划拨的空地，用地性质是综合用地（意思就是可以盖住宅，盖住宅本来就是计划给他们员工盖的福利房，可是企业效益很不好，哪有资金来盖房子），张总特意把李忠带上一起去找这边的负责人谈，国企这边基本已经开破产了，哪敢想这样的好事，基本是张总说什么他们都答应。最后谈成的结果是，国企这边先拿出100亩地来合作开发，给自己员工留出15000平米的房子。但是不是白给他们，而是以很低的价格给他们，需要他们掏出10%的房屋定金。其他商铺方面根据规划设计来定。

最后签订合作协议的时候，张总有特意让李忠又看了一遍确保无误，才正式签订协议。这个小小的举动，足以证明李忠现在在张总心目中的地位，跟传说中的军师有一拼。